2022년에는 어떠한 부동산 제도들이 달라지게 될까??

2021년에는 세금위주의 변경이 많았던 해였는데, 2022년에는 다양한 어려 분야의 제도의 변화가 예상된다.

DSR(총부채원리금상환비율)2~3단계가 조기도입이 되고, 양도소득세 완화도 예정되 있다. 

시장참여자들의 심리에 영향을 주는 제도가 여럿 있는 만큼 파급효과도 거셀 전망이다. 

 

"그렇다면 2022년에는 어떠한 부동산 제도들이 달라지는 것일까??"

 

1월 

- 고가의 상가겸용 주택의 양도소득세 비과세 혜택변경

현행 1가구 1주택자가 소유하고 있는 9억원 이상 상가겸용주택은 주택면적이 상가의 면적보다 크다면, 전체를 1주택으로 간주하고, 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔는데, 2022년에는 양도분부터 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 장기보유특별공제가 80% 적용된다. 

 

9억원이하 상가겸용주택은 현재의 제도가 적용이 되지만, 서울,수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억원 이상이기 때문에 비과세 혜탹을 입는 소유자들은 줄어들것이다. 

 

- 동거주택에 대한 상속공제 적용대상 확대

피상속인과 상속인이 10년이상 하나의 주택에서 동거했을 경우, 상속주택가액의 전부를 공제받을수 있는 상속인의 범위가 확대된다. 현재 직계비속으로 한정하던 것을 직계비속의 사망등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을수 있게 된다. 

이는 부모 봉양에 대한 상속세 세제지원 확대의 일환으로 2022년 1월 이후 상속이 개되는 순간부터 적용된다. 

 

- 무주택자 청년의 월세범위 내 최대 20만원 지원

무주택 청년에게 월세 20만원을 1년간 지원해 주는 '청년월세지원사업'이 2022년부터 3년간 시행되는데, 지원 대상 청년은 독립 거주 무주택 청년으로, 본인의 소득이 중위소득 60% 이하이고, 원가구 소득이 중위소득  100%이하여야 된다. 

정부는 이 사업으로 약 15만명의 청년이 2,997억원 가량의 월세 지원을 받을 것으로 보고 있다. 

 

- 대출 분할상환 확대등 질적 건정성 제고

금융당국은 2022년 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정, 전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 예정이다. 그에 따라 2021년 6월 말 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향된다. 

전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하여 촉직할 예정이다. 이자와 원금을 같이 갚아야 하기때문에 상대적으로 월 주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 전망이다.

 

- DSR 구제 조기 시행및 제2금융권 관리 강화

가계부채 급증을 막기 위해서 차주단위 DSR 확대적용 계획이 앞당겨지고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화된다.

2022년 1월부터 주택담보대출,신용대출,카드론등을 합한 총 대출금액이 2억원 이상이면 개인별 DSR 규제가 적용되고, 

7월에는 총 대출액 1억원 초과시 DSR 규제가 확대된다. 

또한 제2금융권에 적용됬던 DSR 기준인 60%에서 50%로 조정된다.  예전과는 달라진 대출가능금액이 줄어들게되 주택구매력이 낮아질 것으로 보인다.

 

- 외국인 임대사업자 등록관리 강화

편법,불법등으로 부동산 임대업을 하는 외국인에 대한 관리가 강화되는데, 1월15일부터 외국인이 주택임대사업자로 등록하기 위해선, 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야한다. 신고서에 기재할 사항은 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간등이 추가된다. 현재는 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우 체류자격등을 확인하는 절차가 없기때문에 부적격 외국인의 임대업을 막지 못하는 경우가 이어졌다.

 

- 빈집실태조사 의무화 / 도시지역 빈집 정비기반 마련

2022년 1월부터 지자체장이 5년마다 의무적으로 도시지역의 빈집 실태를 조사해야하고, 위반한 빈집에 대한 안전조치 불이행시 빈집 소유자에게 이행강제금을 부과할수 있게 된다. 이행강제금은 1년에 2회까지 건축물의 시가표준약의 50% 이하 범위내에서 부과할 수 있다. 지자체장이 공익 목적으로 빈집 정비사업을 하는 경우, 사업시행구역 내에 있는 빈집을 수용 또는 사용할 수 있는 근거도 마련된다. 

 

- 200가구 미만의 소규모주택 공공재건축, 용적률 완화등 인센티브 부여

2022년 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 근거로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준등이 완화가 된다. 또한 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우 사업시행면적을 20% 최대 1만>1만2,000제곱미터 까지 확대할 수 있다. 소규모 재건축 사업은 노후 주택단지(아파트,연립)의 주거 환경을 개선하는 사업으로, 사업구역 1만제곱미터, 기존주택의 가구수가 200가구 미만인 지역에서 사업을 추진할 수 있다.

 

2월

- 건축물 피난.방화구조 기준 변경

2022년 2월 11일부터 공장,창고등 건축물의 마감재료 설치공사의 공사감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 공사현장에 한명이상 배치해야한다. 그리고 방화에 지장이 없는 재료로 설치해야 하는 건축물의 범위를 모든 공장,창고로 확대한다.  

아파트 발코니에 설치해야 하는 대피공간을 대체할 수 있는 구조나 시설 기준 등을 한국건설기술연구원의 검토를 통해 안전성을 갖출 수 있도록 한다.

 

7월

- 아파트 층간소음 사후 확인제도 도입

2022년 7월부터 건설되는 공동주택(사업계획승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인 제도가 시행되는데 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지되고, 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 기준에 미치치 못하면 지자체가 개선권고를 하게된다. 권고를 지키지 않을 경우 미달 사실을 대외적으로 알리는등 추가적인 제재가 이뤄지며 측정값이 모아지면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정이다.

 

2022년

- 새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화

2022년부터 새 아파트와 전국 모든 노외주차장은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5%이상 할당해야하고, 기존 건축물도 공공시설은 22년부터 민간시설은 23년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치를 해야한다. 

다만 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유, 충전기 설치가 불가한 경우 지자체장 허가를 얻어야 한다. 

현재는 전용 주차면에 관한 별도의 규정이 없는 상태이기 때문에 공공기관, 공영주차장을 대상으로 실행할 예정이다.

 

- 통합 공공임대주택 다자녀 기준 변경 [3자녀>2자녀]

2022년부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받을수 있게된다.

통합 임대공공주택은 기존 영구임대,행복주택등 임대주택을 통합한 주택으로 가구의 월평균 소득이 기준 중위소득 150%이하이고, 총 자산액이 소득 3분위(5분위 기준)

순자산 평균값(20년, 2.88억원) 이하인 무주택 세대구성원이면 입주가 가능하다.